Proces, jak koupit nemovitost v USA, se liší dle jednotlivých států federace. Nákup nemovitosti v Americe probíhá nutně prostřednictvím akreditované realitní kanceláře, která zajistí, aby vše proběhlo hladce. Při koupi nemovitosti v USA je nejprve potřeba složit rezervační kauci a při podpisu finálních dokumentů uhradit cenu nemovitosti.
Jak koupit nemovitost v USA
Fyzické a právnické osoby z Evropské unie mohou ve Spojených státech kupovat nemovitosti bez omezení a do osobního vlastnictví. Postup při koupi nemovitostí, poplatky za koupi nemovitosti nebo daň z nemovitosti se liší stát od státu.
Nákup / prodej nemovitosti probíhá pouze prostřednictvím akreditované realitní kanceláře a za účasti místního notáře (tzv. Title company).
Jakmile si vyberete nemovitost, podepíšete s prodávajícím Smlouvu o budoucí smlouvě a složíte zálohu ve výši 1 % z kupní ceny. Na finální uzavření smlouvy máte obvykle 30 dní, během kterých byste si měli nemovitost pořádně prohlédnout, udělat zeměměřický průzkum (přeměření velikosti pozemku), zajistit roční pojištění nemovitosti a zařídit inspekci nemovitosti.
Inspekce nemovitosti je povinná v případě, že žádáte o hypotéku. Znalec tak odhadne reálnou cenu nemovitosti. Je ale vhodná i v případě, že o hypotéku nežádáte, pomůže vám odhalit skryté vady nemovitosti. V případě odhalení vad, které prodávající zatajil, můžete odstoupit od smlouvy nebo projednat snížení ceny nemovitosti.
Realitní kancelář zkontroluje, jestli není nemovitost zatížena dluhy a připraví finální dokumenty, včetně převodu vlastnictví.
Investice do nemovitostí v USA
Pokud vás život v USA láká, nemovitost si pořiďte jako rezidenci, ve které budete trávit větší část roku. Nemovitost můžete zakoupit i jako investici. U investice ale počítejte s vyšší sazbou hypotéky i pojistky. Po koupi máte možnost dům či apartmán pronajímat.
V USA je zvyk, že kupující i prodávající mají svého realitního agenta a právního zástupce, kteří hájí jejich zájmy při koupi / prodeji nemovitosti. Pokud chcete koupit apartmán v resortu, můžete tak učinit až se souhlasem představenstva.
Ať už kupujete nemovitost v USA nebo doma, zprostředkování koupě nemovitosti v zahraničí vám zabezpečí realitní agent, jehož povinností je vám najít nemovitost dle vašich požadavků a za co nejvýhodnější cenu.
Pokud jedete do Ameriky osobně, požádejte českou banku, ať se spojí se spolupracující americkou bankou a doporučí vám realitní kancelář, právní firmu, pojišťovnu i banku, která vám dá hypotéku. S doporučením v ruce budete hned v lepší vyjednávací pozici.
Jak koupit nemovitost na Floridě
Florida je zajímavé místo pro investiční příležitosti, protože bydlení na Floridě se těší velké oblibě. Cena nemovitostí se liší podle toho, jestli chcete nemovitost s výhledem na oceán nebo ve vnitrozemí. Nebojte se smlouvat, pokud snížíte požadovanou cenu alespoň o 10 %, uspěli jste.
Na Floridě spolu s podpisem rezervační smlouvy musíte zaplatit 10 % z ceny nemovitosti a zbytek doplatit při finálním podpisu převodových dokumentů a uhrazením souvisejících poplatků.
Kupující hradí jednorázové poplatky související s transakcí ve výši 5 % z ceny nemovitosti a roční daň z nemovitosti, která je zhruba 2 % z katastrální hodnoty nemovitosti. Prodej nemovitostí není bez poplatku. Prodávající hradí provizi realitnímu agentovi, která je cca 5 % + DPH.
Ceny nemovitostí v USA
- Průměrná cena domů v USA činila v roce 2022 348 000 dolarů.
- Nejlevnější nemovitosti najdete v Arkansasu, Mississippi a Západní Virginii.
- Nejdražší nemovitosti jsou na Havaji, v Kalifornii a v Kolumbii.
Ceny jsou proměnlivé a liší se dle umístění a typu nemovitosti. Pokud vás láká koupě domu v USA, tak například na Floridě si můžete koupit dům ve vnitrozemí s malou zahradou v přepočtu za 4,5 milionu korun.
Apartmán u oceánu vás může přijít klidně na 5 milionů korun, ale za luxusní apartmán ve stejné velikosti zaplatíte více než 15 milionů korun.
Na co si dát při koupi nemovitosti pozor
Jak koupit nemovitost v USA, abyste nešlápli vedle?
- Ujistěte se, že je vybraná nemovitost na dobré adrese a koho máte za sousedy.
- Ujistěte se, že nemovitost není v oblasti, která často čelí přírodním katastrofám.
- Pokud nejste příznivci hluku a nočního života, místo apartmánu u pobřeží, si raději kupte domek ve vnitrozemí.
- Před koupí domu si musíte založit ITIN (Individual Taxpayer Identification Number).
- Nemovitost je nutné před finálním podpisem smlouvy pojistit.
- Berte v potaz každoroční daň z nemovitosti, která je v USA vysoká.
Daň z nemovitosti USA
Daň z nemovitosti je v USA mnohem vyšší než u nás. Její výše se obnovuje každých deset let na základě odhadu ceny nemovitosti. Liší se stát od státu. Například na Floridě vychází daň z nemovitosti zhruba na 2 % hodnoty nemovitosti.
Jaký je trh nemovitostí v USA
Jak a proč spolu makléři v USA spolupracují? Podívejte se na video a zjistěte více o realitním trhu nemovitostí v USA.
Nejčastější otázky o koupi nemovitosti v USA
Může cizinec bez amerického občanství koupit nemovitost v USA?
Ano, cizinci mohou v USA kupovat nemovitosti bez omezení – není potřeba americké občanství, zelená karta ani vízum. Fyzické i právnické osoby z EU, včetně Čechů, mohou vlastnit americké nemovitosti v osobním vlastnictví. Proces je ale složitější než v ČR a vyžaduje spolupráci s americkým realitním makléřem a Title company (notářskou firmou).
Jak probíhá koupě nemovitosti v USA krok za krokem?
Postup: 1) Najdete nemovitost přes realitního makléře. 2) Podepíšete Purchase Agreement a složíte zálohu 1 % z ceny. 3) Máte 30 dní na due diligence – kontrolu nemovitosti a vyřízení financování. 4) Title company provede právní prověrku a připraví závěrečné dokumenty. 5) Na uzávěrce (closing) podepíšete vše a zaplatíte kupní cenu. Celý proces trvá 30 až 60 dní.
Kolik stojí nemovitosti v USA?
Ceny se výrazně liší podle lokality. Průměrná cena domu v USA je kolem 420 000 USD (2025). V New Yorku nebo San Franciscu jsou byty za 800 000 až 2 000 000 USD. Na Floridě nebo v Texasu pořídíte dům za 250 000 až 400 000 USD. Na středozápadě jsou domy nejlevnější – od 150 000 USD. Při koupi počítejte s dodatečnými náklady 2 až 5 % z ceny (closing costs, daně, poplatky).
Jaké daně se platí z nemovitosti v USA?
Hlavní daně jsou: Property Tax (daň z nemovitosti) – platí se ročně, výše závisí na státu a hodnotě nemovitosti (typicky 0,5 až 2 % ročně). Capital Gains Tax – daň z prodeje nemovitosti (zisku) – sazba 15 až 20 % pro cizince. FIRPTA withholding – při prodeji nemovitosti cizincem je 15 % z kupní ceny zadrženo jako záloha na daň. Doporučujeme spolupracovat s daňovým poradcem.
Potřebuji v USA hypotéku a jak ji jako cizinec získám?
Hypotéku v USA lze jako cizinec získat, ale je to komplikovanější. Banky požadují: vyšší zálohu (30 až 40 %), doklad o příjmech a bankovní historii, ITIN (daňové identifikační číslo) a v některých případech americký bankovní účet. Alternativou je koupit nemovitost za hotové nebo využít specialistů na zahraniční hypotéky. Nejjednodušší jsou hypotéky pro majitele zelené karty nebo H-1B víza.
Jak se liší koupě nemovitosti v různých státech USA?
Každý stát má vlastní pravidla: Texas a Florida jsou oblíbené pro jejich daňové výhody (žádná státní daň z příjmu) a nižší ceny nemovitostí. Kalifornie má silnou ochranu nájemníků a vyšší daně. New York vyžaduje detailnější prověrku (zejména u koop bytů). Floridské pobřeží zahrnuje riziko hurikánů, takže pojištění je dražší. Vždy spolupracujte s místním makléřem, který zná lokální specifika.
